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典當(dāng)知識

房產(chǎn)抵押貸款必須搞懂的七個(gè)問題

發(fā)布時(shí)間:17-01-17  點(diǎn)擊數(shù):
  作為一個(gè)專業(yè)從事貸款服務(wù)的人員,關(guān)于民間房產(chǎn)抵押貸款你不得不知的七個(gè)問題。
  
  一、借款人在抵押房屋時(shí)是否屬于多次抵押。
  
  此問題根本不必?fù)?dān)心,攜帶房屋手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可,房產(chǎn)局檔案一目了然,目前中國很多地方連二次抵押都不能進(jìn)他項(xiàng),談何多次抵押。(注:如果民間借貸從業(yè)者不知道提檔是怎么回事,你就別在這行混了。另外說明一點(diǎn),針對于《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)順位與優(yōu)先受償權(quán)的司法理論來講,房產(chǎn)是可以無限次進(jìn)押的,但是很多城市的房屋管理?xiàng)l例是不允許的。這是目前行政層面與司法層面的矛盾,此處不多做討論。)
  
  二、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房?是否小于70平方米?審核過程中有沒有提供真實(shí)的二居證明?發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行(變現(xiàn))?(此處不討論房產(chǎn)價(jià)值問題)
  
  提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時(shí),避免唯一住房無法強(qiáng)制執(zhí)行,但是我在這里可以鄭重的告訴大家,做民間借貸的,一旦發(fā)生逾期,需要收回借款時(shí),第一原則就是避免訴訟,不用法院執(zhí)行,下面會敘述這個(gè)是怎么實(shí)現(xiàn)的。
  
  目前民間借貸在辦理抵押時(shí),實(shí)際上基本是六個(gè)合同或手續(xù),實(shí)際存在的是六項(xiàng)司法權(quán)利(四項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利兩個(gè)從屬權(quán)利),即:1、債權(quán),2、抵押權(quán)(債權(quán)的從屬權(quán)),3、物權(quán)代位,4、期限物權(quán)、5、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書,6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán)),這些可以完全避免第二項(xiàng)中所敘述的所有問題。
  
  1、債權(quán):借貸合同。
  
  2、抵押權(quán):抵押合同及手續(xù),債權(quán)的從屬權(quán)(他項(xiàng)權(quán)利證,目前國內(nèi)大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權(quán)登記,少數(shù)地區(qū)不限制)。
  
  3、物權(quán)代位:不可撤消的房屋全權(quán)委托公證(此項(xiàng)為重中之重)
  
  提醒:受托人不要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)自己,要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)信賴的第三人(非直系親屬,目的是防止房屋變現(xiàn)困難(萬一房子不好賣),這時(shí)受托人可以把房屋直接過戶給債權(quán)人(抵押權(quán)人),說的更直白一些就是到時(shí)放的款收不回來,房子又賣不出去時(shí),大不了自己還能剩套房子,日后再變現(xiàn),也不至于把自己玩死。而且在過戶給自己時(shí)完全可以玩低評高貸或低簽高收,還能套出來更多的錢,這里不做詳細(xì)解釋。
  
  重點(diǎn):此委托公證效力極其強(qiáng)大,受托人可以在不通知原房屋產(chǎn)權(quán)人(債務(wù)人、抵押人)的情況下,直接將房屋過戶給除受托人自己及受托人直系親屬以外的任何人,包括抵押權(quán)人、然后直接收房子,此時(shí)房子已過戶更名,與原產(chǎn)權(quán)人完全脫離,收房子行使的是物權(quán),并非抵押權(quán),物權(quán)屬形成權(quán),并非請求權(quán),與房產(chǎn)是不是唯一住房無關(guān),與所抵押的房產(chǎn)所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人無關(guān)。更重要的是,此時(shí)收房子根本就不是債權(quán)人(抵押權(quán)人)在行使抵押權(quán),而是第三受讓人在行使物權(quán),即使是房屋過戶給了債權(quán)人(抵押權(quán)人),收房子的行為也是在行使物權(quán),與債權(quán)和抵押權(quán)完全無關(guān),在線下實(shí)際操作中,遇到收房子不配合的,直接帶著開鎖的去換鎖芯,直接清人,原房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)案都沒用(只要不傷人就沒事兒),派出所出警后,警方只對房產(chǎn)證說話,線下這樣做了近十一年,從未出過問題(一定要在過戶后,新的房產(chǎn)證下來了再收,加急辦理大概是7至15天,加急費(fèi)420元左右,另注:過戶后房產(chǎn)檔案立即變更)。
  
  針對不可撤消的房屋全權(quán)委托公證中受托人的權(quán)利概述:受托人代替原房屋產(chǎn)權(quán)人,辦理該房屋一切事宜,與房屋原產(chǎn)權(quán)人親自辦理具備同等法律效力,包括代理原房屋產(chǎn)權(quán)人簽約、解押、辦理買賣手續(xù)過戶更名、代繳一切稅費(fèi)、代收房款、代收房款后代替原房屋產(chǎn)權(quán)人清償不超過代收價(jià)款金額的在此房屋上附有一切抵押權(quán)的債務(wù),并免除受托人一切責(zé)任。(非親屬交易時(shí)房款會走房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶,三至七個(gè)工作日會直接打到受托人和他項(xiàng)權(quán)利人(抵押權(quán)人)指定的賬戶),各地在操作手法上會有些不同,但都是大同小異,套路差不多。
  
  如果在抵押期間,此房屋產(chǎn)生另外的查封,此時(shí)可以直接找到提起訴訟保全的人,和他溝通,提起訴訟保全的人一定會明白,房屋強(qiáng)制執(zhí)行變現(xiàn)基本都得兩年的時(shí)間,房子值多少錢誰都知道個(gè)大概,和他明說,房子我們能直接賣,變現(xiàn)以后我們把我產(chǎn)的債權(quán)金額扣下,剩下的購買你的債權(quán),也就是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,這種玩法比較變態(tài),也存在一定的風(fēng)險(xiǎn),就看你怎么玩了。
  
  4、期限物權(quán):房屋買賣公證
  
  如果在抵押期間,此房屋產(chǎn)生另外的查封,另一種玩法就是提起訴訟,但是這有一個(gè)重點(diǎn),幾乎網(wǎng)絡(luò)上沒有公開這件事,就是債權(quán)人起訴時(shí),不會用借貸抵押合同起訴,而是用買賣公證起訴,因?yàn)檫@樣執(zhí)行起來比較快,基本五六個(gè)月房子就能搞到手,然后再想辦法變現(xiàn)。
  
  另外一個(gè)優(yōu)勝就是,在房子不好變現(xiàn),做為最后一道防線,上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權(quán)人時(shí),防止原房屋產(chǎn)權(quán)人以流質(zhì)擔(dān)保契約抗辯,中華人民共和國《擔(dān)保法》中就物權(quán)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí),流質(zhì)擔(dān)保契約屬無效合同。
  
  5、具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書:強(qiáng)制執(zhí)行公證(線下從業(yè)近10年,從來沒用上過,只是設(shè)計(jì)的一道防線而已)。
  
  6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán)):把借款的金額在公證書中,做成買房的定金。(提示:定金非訂金)
  
  (注:以上手續(xù)全做完一共不到900元錢,不含逾期房屋過戶費(fèi)用及過戶后的新房產(chǎn)證加急費(fèi)。)
  
  三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字?
  
  進(jìn)押之前,攜帶借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)戶口本,到當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案,所有信息一目了然,有配偶或共有人的,必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù),如果借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)是單身,必須開單身證明。
  
  如果借款人不是單身、或房屋非單獨(dú)所有、或婚前自有財(cái)產(chǎn)但未做婚前財(cái)產(chǎn)公證、或婚后獨(dú)有財(cái)產(chǎn)但未做婚后財(cái)產(chǎn)公證、離婚后財(cái)產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財(cái)產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外),以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下,雙方必須本人到場簽字。
  
  四、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人。
  
  做了房屋全權(quán)委托公證后無需擔(dān)心,參考問題二第3項(xiàng)的解釋。
  
  五、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房、政府廉租房等抵押問題。
  
  經(jīng)濟(jì)適用房、政府廉租房等住房,房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記,有些地區(qū)對于經(jīng)濟(jì)適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以,談何抵押?可能有人會問:如果借款人把此類房產(chǎn)的房產(chǎn)證等手續(xù)押給出借人,簽了抵押協(xié)議,此抵押權(quán)是否生效?如果出借人借他錢了,那可真是千古奇聞,身為民間借貸的從業(yè)人員,連中華人民共和國《擔(dān)保法》中就不動產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時(shí),其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道,我奉勸你一句,不要踏入民間借貸行業(yè)半步。
  
  六、房子說收就收?到底是誰在收?
  
  上面已經(jīng)說過,是新的房屋產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項(xiàng)權(quán)利人))在行使對該房屋的物權(quán),物權(quán)為形成權(quán),并非請求權(quán)。
  
  線下民間借貸的“行規(guī)”是放貸人幫著收,這都不算事兒。
  
  七、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題。
  
  《中華人民共和國城市房屋管理法》規(guī)定,房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進(jìn)行登記備案(備案后進(jìn)檔案),不登記不得對抗第三人。
 
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