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典當(dāng)行以房產(chǎn)作為抵押物時(shí)注意的十大問(wèn)題
發(fā)布時(shí)間：17-02-15 點(diǎn)擊數(shù)：
第一，根據(jù)典當(dāng)管理辦法第27條明文規(guī)定的不得收當(dāng)?shù)牟挥杞邮?，與房產(chǎn)有關(guān)的包括：依法被查封、扣押或者已經(jīng)被采取其他保全措施的；沒(méi)有所有權(quán)的。
第二，關(guān)注房產(chǎn)的共有情況。如果是共有的，應(yīng)該讓所有共有人在典當(dāng)合同上簽字，而且是當(dāng)面簽字，避免出現(xiàn)冒名頂替簽字的李鬼。比較多的共有情況是夫妻，讓雙方均簽字。
第三，注意房產(chǎn)的土地性質(zhì)。尤其是宅基地抵給典當(dāng)行是沒(méi)有辦法執(zhí)行的。但是也不是完全沒(méi)有辦法操作業(yè)務(wù)。這種情況下，可以考慮拉進(jìn)來(lái)一個(gè)連帶保證人提供擔(dān)保，并讓抵押人將房產(chǎn)抵給該連帶保證人。
第四，查清該房產(chǎn)有無(wú)法律負(fù)擔(dān)。
1、如果有承租權(quán)的，那么一旦接納該當(dāng)物后，則該承租權(quán)不受抵押的影響。但是有承租權(quán)也不一定就是壞事。
比如，在實(shí)物操作中，抵押人其名下（可能其他房產(chǎn)也有，但是在其兒子或者丈人名下）如果只有1套自主房的話，再加上有老有小在那一住，則執(zhí)行的可能性就很小了。
在這種情況下，寧愿抵押人將此房屋出租，一是證明抵押人另有住處，否則不可能將唯一的房產(chǎn)出租牟利；第二，即使無(wú)法處理房屋，也可以通過(guò)要求法院判令承租人將租金直接繳納至典當(dāng)行減少損失。
2、法律負(fù)擔(dān)還包括先手抵押權(quán)。有些地方不允許就先手抵押后的剩余價(jià)值再次抵押，有些地方要求再次抵押需取得先手抵押權(quán)人的書(shū)面同意。
第五，以公司所有的房地產(chǎn)作抵押的需要有董事會(huì)或者股東會(huì)的決議，為了保險(xiǎn)，拿到股東會(huì)的決議。
第六，以年齡過(guò)大的房產(chǎn)做抵押的，存在隱患。如果該抵押人逝世，就意味著一堆繼承人要處理。這樣的房子，最好不要接受。
第七，注意有些公務(wù)員的房產(chǎn)抵押，因?yàn)槿绻摴珓?wù)員的房產(chǎn)屬于享受國(guó)家政策優(yōu)惠購(gòu)買的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)歷任可以處分和收益的份額比例為限。
第八，無(wú)論怎么樣，先辦理好抵押登記手續(xù)，然后再放款。
第九，即使房屋所在不屬于地震帶，也一定給房產(chǎn)買上保險(xiǎn)。
第十，如果發(fā)現(xiàn)債務(wù)人出現(xiàn)問(wèn)題，盡快查封抵押房產(chǎn)。
另外，在我的經(jīng)驗(yàn)中，實(shí)際操作存在以下異化：
1、土地不得抵押給個(gè)人，但是可以抵押給公司；
2、房產(chǎn)不得抵押給擔(dān)保公司，但是卻可以抵押給典當(dāng)行有些公司的擔(dān)保公司和典當(dāng)行屬于同一控制人，還好處理，否則擔(dān)保公司還得分一杯羹給典當(dāng)行。
3、抵押登記部門對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審查，認(rèn)為合同不規(guī)范而拒絕登記，除非你按照他的要求修改你的標(biāo)準(zhǔn)合同。這種情況，輕松不要妥協(xié)，登記部門的審查是形式審查，沒(méi)有權(quán)力進(jìn)行內(nèi)容審查。何況只要合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，登記部門也沒(méi)有權(quán)力干涉。但是最好通過(guò)多溝通解決。建議直接找他們的法律部門負(fù)責(zé)人溝通或者拿到更高級(jí)別部門的答復(fù)函。
4、土地性質(zhì)不一定都聯(lián)網(wǎng)可查。某些地區(qū)的集體土地壓根就沒(méi)有土地證。還有些的地區(qū)也沒(méi)有網(wǎng)上登錄完畢，無(wú)法電腦聯(lián)網(wǎng)查詢。
5、只有一套房產(chǎn)的當(dāng)事人的房產(chǎn)抵押需要十分慎重，基本上執(zhí)行無(wú)望。
6、實(shí)際操作中，存在典當(dāng)行不給當(dāng)戶抵押合同的情況，認(rèn)為兩份合同都在自己手里，當(dāng)戶玩不出什么花樣，所以合同填寫(xiě)非常不規(guī)范。甚至典當(dāng)物、典當(dāng)金額、合同日期等都沒(méi)有填寫(xiě)。殊不知，備案的合同的保管也不嚴(yán)謹(jǐn)，當(dāng)事人或者律師完全可以趁著查詢復(fù)印的機(jī)會(huì)加以改動(dòng)或者予以調(diào)換。一旦兩者不一致，當(dāng)然以備案的為準(zhǔn)。
