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房產(chǎn)二次抵押貸款知識全解析
發(fā)布時間：17-02-20 點擊數(shù)：
辦理須知
一、辦理二次抵押貸款所需證件
主要依據(jù)各地區(qū)建委的具體要求，通常僅需要申請人的房產(chǎn)證（房地產(chǎn)權證或房屋所有權證、土地使用權證或購房合同和發(fā)票）、身份證明文件（居民身份證、軍官證等）。根據(jù)用款時間以及各區(qū)縣辦理他項權利證的時間，一般情況下，領取他項權利證當天即可放款。
二、二次抵押房產(chǎn)要求
各銀行對抵押房產(chǎn)的規(guī)定不盡相同，對房產(chǎn)的建成年代及所在區(qū)域會有相應的要求，比如對95年以前的房產(chǎn)，或一些遠郊區(qū)縣的房產(chǎn)限制較多，貸款成數(shù)較少。但對房產(chǎn)沒有關于房齡、地域方面的限制，幾乎能做抵押登記的房產(chǎn)，都可以根據(jù)當時市場同類出售房產(chǎn)的價格做出比較合理的評估，這樣貸款人可以獲得相對銀行高的貸款成數(shù)。
房屋二次貸款必須同時具備以下條件：
1、用于二次抵押貸款的房屋應為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質(zhì)住房和商業(yè)用房;
2、用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現(xiàn)房;
3、房屋是使用中國銀行抵押貸款所購買的一手房;
4、房屋抵押登記已辦妥，且我行是房屋的抵押權人;
5、房屋已辦理保險，且保險單正本由中國銀行執(zhí)管;
6、房屋所處位置優(yōu)越，交通便利，配套設施齊全，具有較大的升值潛力。
貸款限額：
1、貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額。
2、房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較，取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%;以商業(yè)用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。
二次抵押貸款
貸款期限：
二次抵押貸款的期限根據(jù)貸款的具體用途來確定，用于個人消費類貸款最長不超過5年，用于個人經(jīng)營類貸款最長不超過3年，并且貸款到期日不超過第一次抵押貸款的到期日。
貸款利率：
執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)貸款利率。外幣貸款執(zhí)行中國銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計息;貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日開始執(zhí)行新的利率。
通常而言，抵押權的實現(xiàn)一般應當具備以下四個條件：
其一，抵押權合法有效存在。
其二，抵押權所擔保的債權已屆清償期。但依照《物權法》第196條的規(guī)定，在抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷、當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形以及嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務并未屆期，抵押權人也可以實現(xiàn)抵押權。
其三，債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據(jù)抵押權的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權人仍然可以對全部抵押物主張實現(xiàn)抵押權。
其四，對于債務未清償，非因債權人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權人一方當事人的原因造成，則抵押權人不得實現(xiàn)其抵押權。比如，債權人拒絕接受債務人的全面適當履行等。
抵押權實現(xiàn)的方法，主要有三種，即拍賣、變賣、折價。在實踐中具體以何種方式實現(xiàn)抵押權，首先由當事人協(xié)商決定，這種約定即可在訂立抵押合同時也可在訂立抵押合同后甚至實現(xiàn)抵押權時。若雙方協(xié)議不成，抵押權人可以向人民法院起訴，由人民法院裁決以何種方式實現(xiàn)抵押權。
