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最高法：唯一一套住房可執(zhí)行的3個(gè)條件
發(fā)布時(shí)間：17-04-20 點(diǎn)擊數(shù)：
最高院于2015年5月5日正式發(fā)布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》其中該規(guī)定第20條明確規(guī)定了唯一一套住房可執(zhí)行的3個(gè)條件：
第二十條金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
?。ㄈ┥暾垐?zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。
執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持
最高人民法院執(zhí)行局復(fù)議監(jiān)督室主任范向陽審判長對規(guī)定中的重點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的解讀。
問：被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的也可以執(zhí)行，什么情形下可以執(zhí)行？具體又應(yīng)該如何執(zhí)行？
答：應(yīng)當(dāng)說這個(gè)問題將來是一個(gè)社會關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。在最高法院出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》時(shí)，第六條的規(guī)定就引起了強(qiáng)烈的社會反響。
因?yàn)榈诹鶙l規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬維持生活所必須的房產(chǎn)，人民法院只能查封，不能執(zhí)行。盡管第七條同時(shí)規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
但實(shí)踐中，人民法院處于維護(hù)社會穩(wěn)定的考慮，往往是在被執(zhí)行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止執(zhí)行。
后來，在很多金融機(jī)構(gòu)作為申請人的執(zhí)行案件中，申請人反應(yīng)比較強(qiáng)烈，如果在被執(zhí)行人只有唯一住房的所有案件中的房產(chǎn)都不能執(zhí)行，那么很多金融借貸都不能執(zhí)行。金融機(jī)構(gòu)通過國務(wù)院、銀監(jiān)會、銀行業(yè)協(xié)會這些部門與最高人民法院作了溝通。
為了確保實(shí)踐中的問題得到妥當(dāng)解決，在充分考慮這一類債權(quán)特殊性的基礎(chǔ)上，我們依據(jù)法律又做了一個(gè)補(bǔ)充的規(guī)定，對于設(shè)定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要設(shè)定了抵押，就表明對這個(gè)房產(chǎn)可能被執(zhí)行有充分的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)料。
在對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)親屬作出必要的安置，留出一定的寬限期以后，人民法院可以執(zhí)行。
但是，對于沒有設(shè)定抵押的房屋作為執(zhí)行標(biāo)的的這類案件中，執(zhí)行程序就一直處于停滯狀態(tài)。社會各界對此反應(yīng)非常強(qiáng)烈。很多情況下，債權(quán)人往往因?yàn)閭鶛?quán)不能及時(shí)收回，處于生活無著的狀態(tài)，而被執(zhí)行人名下明明有房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)，但卻不能執(zhí)行。
為了進(jìn)一步解決問題，我們在這次司法解釋起草過程中，經(jīng)過充分征求意見、深入探討研究，堅(jiān)持了這么幾點(diǎn)指導(dǎo)思想。
?。?，在執(zhí)行程序中，人民法院保障的是被執(zhí)行人的居住權(quán)，而不是房屋的所有權(quán)。
?。?，這種居住權(quán)是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必須的，否則，就不屬于必要的保障。
?。?，這個(gè)保障是有期限的，所謂“救急不救窮”，被執(zhí)行人最終居住權(quán)的保障還是要靠當(dāng)?shù)卣母鞣N救濟(jì)保障機(jī)制，就是說應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)卣暾埳鐣Ｕ?，而不能讓本來?yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的社會保障義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給申請執(zhí)行人。
?。?，被執(zhí)行人不能利用法律對他生存權(quán)的保障來行。逃避執(zhí)我們通過充分調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多案件中，被執(zhí)行人本來有幾套房子，人民法院的判決或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決一做出來，被執(zhí)行人意識到自己馬上要輸官司了，就趕快賣房，把自己名下的房屋全部轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移，有的轉(zhuǎn)移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院執(zhí)行的時(shí)候，被執(zhí)行人稱自己只有一套房子，不能執(zhí)行。
５，現(xiàn)在北京、上海房價(jià)上漲比較快，一些房屋的所有人把自己房子出賣以后，買受人把價(jià)款全部交付。經(jīng)過一段時(shí)間后，賣方的人一看房價(jià)上漲，就不愿意交付房屋了。這個(gè)時(shí)候，買受人就打官司，要求賣方交付房屋。人民法院判決合同有效，限定出賣人在一定的期限內(nèi)向買受人交付居住的房屋，等到法院執(zhí)行的時(shí)候，他說我就只有一套房子，你不能執(zhí)行。在這類案件中，出賣房屋是當(dāng)事人能夠預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)范圍，是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。進(jìn)入執(zhí)行程序后，被執(zhí)行人又以這個(gè)理由對抗執(zhí)行，就沒有依據(jù)了。因?yàn)檫@違反了任何人都不能因?yàn)樽约哼^錯(cuò)行為而獲得利益這樣一個(gè)法律基本的原則或者原理。
綜上，正是基于上述指導(dǎo)思想，這次的司法解釋規(guī)定了對被執(zhí)行人只有一套房的執(zhí)行的，在進(jìn)行充分利益權(quán)衡的基礎(chǔ)上作出了一定變通的規(guī)定。
一是在債權(quán)的種類上區(qū)分為金錢債權(quán)和非金錢債權(quán)兩種情形，有所區(qū)別。
?。?、針對金錢債權(quán)的執(zhí)行
對被執(zhí)行人保障力度大一些，列舉了可以執(zhí)行的三種情形。
第一種情況，對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活的必須的居住房屋的，比如你是老人，那么名下雖然有一套房子，但是你兒子的房子多，他足以保障你的生存，這樣的話，我們覺得對你的保障就沒有必要。
第二種情況，執(zhí)行依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓他名下的其他房產(chǎn)的，本來有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，但是執(zhí)行依據(jù)生效之后，為了逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己的名下的房產(chǎn)，造成了只有一套房產(chǎn)，這不屬于保護(hù)的對象，因?yàn)槟愕哪康氖菫榱颂颖軅鶆?wù)的履行。
第三種情況，申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標(biāo)準(zhǔn)，為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)提供臨時(shí)的周轉(zhuǎn)房。這可能在大城市就比較困難，因?yàn)檎业胶线m的、適當(dāng)?shù)姆吭词潜容^困難的事情。所以我們規(guī)定了一個(gè)選擇性的方案，或者是申請執(zhí)行人同意按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均的租金標(biāo)準(zhǔn)，從該房屋的變價(jià)款中扣除5-8年租金的。這是因?yàn)?，考慮到被執(zhí)行人向當(dāng)?shù)卣暾埍槐Ｗo(hù)，需要一定的周轉(zhuǎn)時(shí)間，所以我們規(guī)定了5-8年的期間。這5-8年的時(shí)間也給當(dāng)?shù)胤ㄔ侯A(yù)留了做工作的時(shí)間。如果被執(zhí)行人比較配合法院的執(zhí)行或者申請人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被執(zhí)行人不配合法院甚至抗拒執(zhí)行，我們就會少扣除一些，扣除5年也是可以的。這實(shí)際上是建立了一個(gè)激勵(lì)配合執(zhí)行的機(jī)制。
?。?、針對非金錢債權(quán)的執(zhí)行
這類案件中，執(zhí)行依據(jù)本身就是交付居住的房屋，人民法院必須按照執(zhí)行依據(jù)所確定的內(nèi)容執(zhí)行。這是沒有什么商量的。但是考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子，可能要有一個(gè)周轉(zhuǎn)期，所以給予3個(gè)月的寬限期。如果3個(gè)月的寬限期過了，還是拒不搬出，人民法院只有強(qiáng)制其遷出。
